Обзор
14 июля 2021

Будет ли в России ипотечный кризис в 2021 году?

Громкое заявление Всемирного банка о рисках перегрева российского рынка ипотеки вызвало бурные дискуссии, которые не прекращаются до сих пор. Насколько рост ипотечного кредитования в России опасен и насколько ситуация с ипотекой похожа на ту, что случилась в США и послужила триггером глобального экономического кризиса 2008 года. Давайте вначале вспомним о событиях на рынке ипотечных бумаг США, начавшихся, если быть корректным, в 2007 году.

Снежный ком

Что же там было? Была допущена методологическая ошибка при расчете кредитного качества ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). Кредитные аналитики и рейтинговые агентства полагали, что если большое количество высокорисковых (subprime) ипотечных кредитов будут объединены в одну корзину, то это повысит их качество, потому что сложно предположить, что заемщики одновременно окажутся в сложном положении и объявят дефолт. Сумма не очень хороших долгов, по мнению кредитного агентства, имела лучшее кредитное качество, чем составляющие этого портфеля по отдельности.

На этой концепции зиждилась вся конструкция огромного рынка ипотечных ценных бумаг, не только американского, но и глобального. Большое число людей, которые, не имея стабильного источника дохода, наблюдали, как с каждым годом цены на недвижимость растут, приходили в банк и приобретали недвижимость, получая огромные кредиты практически без первоначального взноса. С 2001 по 2005 год американцы купили недвижимости на 10 трлн долларов, причем объем потерь по итогам кризиса на рынке жилья составил 6 трлн долларов. Все по умолчанию считали, что рост стоимости недвижимости будет продолжаться вечно, обеспечение по кредиту – улучшаться, а кредитный риск – снижаться, и все это – с такой же вероятностью, как снег в России зимой.

Когда рынки падают

В какой-то момент отлаженная, казалось, машина дала сбой – это хорошо показано в фильме «Игра на понижение». Выяснилось, что цены на недвижимость растут не всегда, а иногда даже падают. Как только рост стоимости жилья на год-полтора затормозился, все низкокачественные ипотеки всплыли: стало очевидно, что и обеспечение недостаточное, и заемщики несостоятельные, и недвижимость из актива превратилась в обременение. А главное, в такой ситуации могут обанкротиться не один, а все 100% кредитных договоров корзины, и даже надежная часть бумаг превращается в мусор.

Ипотечные бумаги, которые использовались как обеспечение по другим кредитам, перестали быть надежными. Это и стало триггером глобального кризиса. Образовался гигантский снежный ком, который прокатился по всему миру. Никакие бумаги с включением ипотечных теперь не принимались на веру. Проверка индивидуальных ипотек дело дорогостоящее, оно не под силу никому из глобальных инвесторов, поэтому они в принципе перестали принимать эти бумаги в качестве обеспечения. Это был удар по всей экономике, и она должна была этот шок абсорбировать, уплатив убытки.

А что же у нас?

В России действительно растет объем выдачи ипотечных кредитов: по итогам 2020 года он достиг 4,3 трлн рублей. Но, конечно, у нас никогда не было и, надеюсь, никогда не будет абсурда с приобретением недвижимости без первоначального взноса. В России он составляет от 20 до 50% от стоимости недвижимости. Это безусловное условие всех российских ипотечных банков.

Второе условие – ограничение суммы кредита объемом совокупного дохода. Заемщик должен показать документы, которые подтверждают его платежеспособность, и нужно, чтобы обслуживание кредита не превышало определенной доли дохода. Кроме того, банк говорит: а давай-ка, дорогой товарищ, возьми страхование жизни. Это тоже обременение – платить страховые взносы, но если что-то случится, например потеря работы или инвалидность, то страховка поможет выплатить или сократить ипотеку.

Таким образом, российские финансовые институты выстраивают несколько линий обороны. В США, как мы знаем, эти линии обороны были нарушены. Ипотека выдавалась безработным и практически без первоначального взноса – в некоторых случаях он составлял меньше до 5%. Кроме того, наши банки сами выдают кредиты, а не лишь оформляют их и размещают в виде облигаций на рынке, как их коллеги в США, где конечными кредиторами являются другие лица или финансовые институты, скажем, пенсионные фонды, которые покупают ипотечные облигации.

Очевидно, что в России нет предпосылок для ипотечного кризиса. И в любом случае кризис будет только внутрироссийским, поскольку наш рынок не влияет на глобальный.